Les faits
Une entreprise industrielle a échangé avec une entreprise cocontractante un terrain sur lequel elle exploitait une station-service de distribution de carburants.
L’acte d’échange contenait une clause de non-recours ayant pour but d’exonérer le vendeur de tout recours de l'entreprise cocontractante lié à l’état du sol et du sous-sol.
L'entreprise cocontractante (ci-après vendeur intermédiaire) a ensuite vendu le site à une société (ci-après sous-acquéreur) qui l’a elle-même donné à bail à un locataire souhaitant y exploiter des places de stationnement, des commerces et bureaux.
A l’occasion de travaux entrepris par le locataire, une pollution aux hydrocarbures a été découverte et le Préfet a enjoint au vendeur initial de dépolluer le site.
La société sous-acquéreur et la société locataire ont alors assigné le vendeur initial et le vendeur intermédiaire en indemnisation des préjudices pour non-respect des obligations de dépollution au titre de la réglementation ICPE, pour manquement à leur obligation de délivrance conforme et pour présence de vices cachés.
La procédure
La Cour d’appel a condamné in solidum le vendeur initial et le vendeur intermédiaire à indemniser les demanderesses sur le fondement de la méconnaissance de l’obligation de délivrance conforme.
Les vendeurs ont été condamnés à indemniser les frais de diagnostic des sols et de forage, d’études des sols, de remise en état et d’immobilisation du terrain.
Les vendeurs initial et intermédiaire ont formé un pourvoi contre cet arrêt.
La Cour de cassation a censuré partiellement l'arrêt de la cour d'appel.
Elle a confirmé la responsabilité contractuelle du vendeur initial à l'égard du sous-acquéreur et sa responsabilité délictuelle vis-à-vis du locataire. Elle se fonde sur le fait que l'acte de vente entre le vendeur initial et le vendeur intermédiaire indiquait que l'immeuble avait fait l'objet d'une dépollution.
En revanche, elle a cassé l'arrêt en ce qu'il avait condamné le vendeur intermédiaire à indemniser le sous-acquéreur et le locataire. Elle se fonde sur le fait que la clause de dépollution n'avait pas été reprise dans l'acte de vente entre le vendeur intermédiaire et le sous-acquéreur. Par conséquent, le caractère inconstructible du terrain constituait un vice caché et non un défaut de conformité.
Ce qu’il faut retenir
1) La garantie des vices cachés doit être distinguée de l’obligation de délivrance conforme :
le manquement aux caractéristiques du terrain convenues entre les parties constitue un défaut de conformité ;
en l'absence de clause traitant spécifiquement de la pollution dans un acte de vente, le défaut de conformité de la chose vendue la rendant impropre à l'usage auquel elle était destinée constitue un vice caché.
Il est important de bien distinguer ces actions puisque les procédures pour les engager sont différentes (notamment les délais de prescription).
2) Le vendeur d'un site industriel a une obligation d'information forte sur l'état du sol. Il ne satisfait pas à son obligation de délivrance conforme en communiquant un rapport technique sur l’état de pollution des sols qui accrédite l’idée d’une dépollution complète du site, lorsque ce n’est pas le cas. Le vendeur doit donc veiller à la véracité des rapports techniques qu'il communique à l'acquéreur.
3) La clause de non-recours n'exonère pas le vendeur de son obligation de délivrance conforme qui lui impose de délivrer un bien conforme aux prévisions de l'acquéreur. Le fait que l’acquéreur accepte dans l’acte de vente d’exonérer le vendeur de tout recours de l’acquéreur en raison de l’état du sol et du sous-sol ne signifie pas qu’il accepte un risque de pollution résiduelle du terrain lorsque le terrain est présenté comme dépollué.
4) D’un point de vue procédural, le sous-acquéreur a une action contractuelle directe contre le vendeur initial fondé sur la non-conformité de la chose livrée par le vendeur initial au vendeur intermédiaire. Le locataire dispose d’une action en responsabilité délictuelle contre le vendeur initial en cas de manquement à son obligation de délivrance.